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首创置业:一二线核心城市土储货值占比8成,多元布局协同发展

更新时间:2019-03-15 13:53:34    来源:格隆汇    手机版

首创置业:一二线核心城市土储货值占比8成,多元布局协同发展

格隆汇 2019-03-15 13:53

作者: 格隆汇·Gaby

2019年3月11日,首创置业(2868.HK)在太古广场港丽酒店举行了2018财年业绩会。公司董事长李松平先生,执行董事、总裁钟北辰先生,助理总裁、财务管理中心总经理廖洋先生出席了发布会。

财务表现

2019年3月11日首创置业(2868.HK)发布最新业绩报告。据财报显示,截至2018年12月31日止公司及子公司(集团)营业收入为232.57亿元人民币(单位下同),较去年212.92亿元,同比增长9.23%;毛利润为60亿,同比上涨5.36%;净利润为24.17亿,同比减少13.58%;毛利率依然保持较高水平,为25.8%;归属于母公司股东的净利润为19.23亿,同比减少8.98%。每股基本收益为45分;末期派发股息每股0.22元,同比增长4.76%(如下图)。

2018年全年对比去年,财务数据如下图:

合约销售:首创置业2018年全年签约额为706亿元,同比增长26.5%;签约面积为306.3万平方米,同比增长27.6%。对比历史签约总额,首创置业保持逐年稳定增长。

其中,核心城市签约639.1亿,占比90.5%,同比增长27.4%;北京签约392.4亿,同比增长73.7%,占比55.5%。

土储优质且充沛:首创置业2018年,土地储备总建筑面积为1255万平方米,土地储备总货值3003亿元,可以满足未来3年左右的发展需求;三大城市圈货值占比82%,主要集中在京津沪三大城市,(如下图)货值占比近70%;土地储备销售物业楼面地价1.2万/平方米,具备较高的盈利空间。

已锁定收入 :截至2018年底,尚有未结算并表签约360亿,锁定未来结算收益,毛利率预计达25%以上; 一级项目2019-2021年预计可实现土地挂牌上市300亿,总建面250万平;实现公司一级业务利润的同时,通过一二级联动,可以低成本获取核心城市优质二级土地开发资源;

已获高毛利项目 :已获核心城市高毛利项目货值超300亿,平均毛利可达40%以上,奠定未来业绩坚实基础。主要高毛利项目包括北京丽泽项目,北京禧瑞都项目,北京阳关大厦项目,天津武清一级开发项目,上海天阅滨江项目等.

一二级联动效果显著: 新获京津11个地块:2018新获北京石景山西黄村、平谷金海湖、天津武清合计11个核心优质地块,零溢价,总建面113.8万平。

另外,潜在项目获取:已获及锁定一级开发项目划建筑面积超2700万平,力争实现60%以上一二级联动,带动公司未来在京津冀地区的二级资源获取。

负债来看,2018年首创总资产规模达到1697亿元,同比增长20%;净资产为382亿元,同比增长20%;期内,总资产负债率为77%,与去年保持持平。(如下图)

首创依托国企背景资源优势,2018年融资成本升高背景下,首创成功发行境内外债券184亿元,融资结构得到优化,融资成本持续保持稳定。2018年年底平均债务融资成本5.45%,持续处于行业低位,同时,债务结构持续优化,短期债务占比27%,较年初下降16%。(如下图)

经营亮点

首创置业2018年主要经营亮点包括快周转、聚焦核心城市发展,并且在奥特莱斯经营业绩突出,同时积极发展多元业务,包括文创、高科技产业地产、长租公寓和金融地产平台相结合。下面我们具体来看看:

一、土地投资“快周转”+聚焦三大核心城市

1、落实“快周转驱动强投资”:项目开盘平均提速58天,核心城市项目,超越“369”标准,6个项目实现当年拿地当年开盘。总投资485亿,同比增长32%,二级投资409亿,总建面409万平,新增产能储备超千亿。

2、聚焦三大核心城市圈:首创主要布局京津冀,三大核心城市圈投资总额358亿,占比近90%。并且2018新进广州、佛山及苏州,深化粤港澳大湾区战略布局,投资区域持续扩容。

二、奥莱业绩爆发,稳居行业双第一

1、城市布局:首创置业奥莱店布局17个城市,包括:新获青岛、南宁、厦门奥莱,管理输出大连奥莱等;已经开业的有10家,包括:武汉、郑州、合肥、济南等;行业内稳居双第一。

2、业绩稳步提升:2018年,奥莱实现全年营业额51亿,同比增长58%,有效发挥线上线下一体化优势,和新零售” 新零售”先机,业绩得到持续稳定的提升。

3、获物业支持专项计划:奥莱是全国首单获批百亿奥特莱斯商业物业资产支持专项计划,有效打通了“投融营退”,实现了可持续资本循环平台。

三、多元业务协同发展

文创:打造郎园、詠園双标杆项目:郎园Vintage已成为北京文创标杆项目,是全国唯一租金高于周边甲级写字楼的文创园,实现管理输出郎园Park和郎园Station;詠園定位非遗创新文创园,成功发布非遗创新发展平台。

高科技产业地产:IC-Park开园,定位全国领先的集成电路科技园,年产值270亿+,单位产值达行业标杆5倍,未来将快速复制。

长租公寓:北京和天津Hé园顺利开业,发力集体土地租赁,新获北京朝阳十八里店项目,总建面43万平,可提供万套房源,为北京最大集体土地租赁项目。

金融+地产:2018年7月首金资本设立,定位公司旗下金融平台,深耕“地产×金融”价值链,推动公司主业跨越式增长和战略转型升级: 1)首金资本整合首创置业旗下金融资源,累计管理规模已达200亿;2)五大基金投资方向,广泛引入联合社会资本,通过金融创新和管理溢价,目标以30%-40%投入获50%-60%项目收益;3)2019年1月品牌发布,境内外超80家金融机构参与,签署战略合作协议超千亿。

已投项目包括:

四、优化运营效率

1、产品线迭代升级加速布局,品牌溢价显现

首创两大产品线:"天阅系"布局四大直辖市,”禧瑞系“首次进入城市成都、重庆、沈阳等,高端产品线累计布局20个;共签约126亿,天阅滨江均价达到10万每平方米;工程质量达行业标杆水平,由第三方评估机构达90分。

2、成本管控质量、效率双提升

首创在成本管控上,借助3300行动优化目标成本3.8亿,累计优化63亿;建安成本优化1.38%,总包结算变化率3%;为促进供应商优胜劣汰,有效战略合作供应商达182家,涵盖35个品类。

3、重视客户体验,全面升级持续提升

2018年,首创的首万物业荣获“2018年中国物业服务百强企业”荣誉称号;在年交付8749套房中,一次性到访交付率近100%。

未来三年计划目标

一、业绩预期

首创公布预计未来三年发展计划,重点围绕:签约额、毛利率、净资本负债率三个核心指标。

三年签约销售3200人民币亿元,毛利率维持25%以上,达到负债率平稳可控。

二、快周转、强投资、冲规模

快周转:坚持快周转,全面推行“369”工期标准,加快项目供货速度, 全面加快回款速度,将回款纳入重要考核指标,建立回款专项激励机制。

强投资:2018年底土地储备总货值3003亿;2019-2021年累计预计新增投资1,650亿,新增3383亿货值;2019-2021三年预计销售货源总值5488亿。

冲规模:公司将继续坚持以冲规模为业务发展核心,促进公司业绩快速增长。按投资和供货计划,2019-2021年推盘销售平均实现58%的去化率,可实现800亿、1000亿与1400亿的签约目标。

三、坚持多元业务,增添新动能

首创发挥4大核心优势 + 3大核“新”引擎:

利用国企背景的资源优势及来自母公司的支持优势,依托奥莱资管平台,深耕“地产× 金融”价值链,将产融结合,并且细化五大基金方向(如下图)。

四、供股计划

首创置业为实现核心股本突破,预期公布供股计划,详情如下:

Q&A问答:

1、Q:公司为什么会在现阶段选择供股, 供股的价格和时间表是怎么样的? 资金作何用途?

A:首创置业自2006年增发以来,就未进行过股本增发,首创置业秉承回报股东的理念,历年来分红比例都比较高,接近37%,首创置业在公开市场(即香港)募资了20亿元,历年累计分红接近50亿元。这说明首创置业一直是重视股东利益、长期为股东创造价值的上市公司。随着业务的发展,首创置业的股本融资受限,核心资本不足。在这种情况下,是次供股目的是为改善股本结构,以及希望降低公司负债比率,为未来投资作准备。

本次供股计划所有的股东都可以按照比例公平公开的配股,不超过每10股供5股,未来投资者将享受未来公司价值的提升。非常有助于公司的长期稳定发展,公司对于未来置业的发展是非常有信心的。投资者应该也对首创置业的发展充满信心。我们也相信,这次的安排能够获得大部分股东的支持,共享公司发展价值。

公司预期不超过每10股供5股比例,并会综合市场意见,根据市场惯例水平定价。募集资金规模要受到实际供股价格和实际供股比例,暂时还无法确定。供股事项的进展是董事会已批准了方案,接下来供股方案还要取得国资委、股东大会的批准,然后提交证监会批准。目前来看,供股事项还有较长的时间,真正落实可能要到今年的三到四季度。募集的基金主要用于国家产业政策支持类项目,具体根据资金情况确定。

土地和销售:2019年第一季度周边目前相对乐观,有外在条件产生变化,限价比例,地产业态组合调整,进一步释放信号,不仅包括北极,还包括天津等邻近地区;住宅销售速度、销售许可批准速度有明显好转。

2、Q:公司未来派息政策如何?未来发展计划?

A:秉持长期回报股东,今年派息占比上升,理念不会改变,我们会持续关注高毛率、高质量的项目,而且首创现有已签约未结转收入态势良好,存量利润和一系列优化资本结构的动力带来的利润,基于以上逻辑,我们相信可以带来持续稳定的回报,股息率也会稳步有升。

今年调整了销售规模发展预期,2018年年初市场变化不大,但到第三季度到第四季度发生市场反转,销售额和区域客户都产生很大变化,整个行业都遇到一波阻力,公司依然稳中有进政策,今年预期就是从稳健角度来评估,3月第一周时间回款达到40多亿规模,已经开始走上开门红的状态,从谨慎角度相对客观的定出未来三年发展目标。奥特莱斯经过9年养成阶段,是为了未来以土地为核心多元化的探索,文创和科技地产项目也会获得合理价格的土地资源。

3: 2019年销售情况以及北京周边市场情况是怎么样的?

A:土地和销售:2019年第一季度周边目前相对乐观,有外在条件产生变化,限价比例,地产业态组合调整,进一步释放信号,不仅包括北极,还包括天津等邻近地区;住宅销售速度、销售许可批准速度有明显好转。首创置业19年前两个月销售接近100亿,同比增长超过40%。

4、Q:2018年去化率情况?三四线去库存情况?

A:因为首创主要布局京津冀,新进广州、佛山及苏州,深化粤港澳大湾区战略布局,三四线城市很少,所以整体看,2018年是65%的去化率。新项目都是达到369的政策,实际情况其实是超过这个速度,2019年开始55-60%的转化,每年1000-14000亿规模。

5、Q:奥特莱斯发展计划?

A:计划是20城,从2018年已经转入到强运营,2019年做到80多亿的销售,有8亿的租金收入,新店养成投入,利润要到2021年开始呈现。我们队这部分业务十分看好,未来也会有大量轻资产的管理输出,包括资管类项目。


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